شهر
انتخاب شهر
خرید و فروش
رهن و اجاره
مشارکت در ساخت
قابل تهاتر
در حال بارگذاری ...
جستجوهای مرتبط
اگر قصد خرید خانه در مشهد دارید، مهمترین مهارتی که نیاز دارید پیدا کردن آگهی نیست.
باید بتوانید تشخیص دهید:
این موضوع بهخصوص در محلههای بالاشهر مشهد مثل هاشمیه، سجاد، ملکآباد، کوثر، هفتتیر و صیاد شیرازی بیشتر دیده میشود؛ چون اختلاف کیفیت ساختمانها در این محدودهها زیاد است و بخشی از بازار را آپارتمانهای نوساز، تکواحدی و پروژههای سازندگان مطرح تشکیل میدهند.
برای مثال، در هاشمیه ممکن است یک واحد صفر و تکواحدی در فرعی مرغوب، به دلیل سازنده معتبر، چند پارکینگ، نور بهتر و مشاعات سطح بالا، 30 تا 40 درصد گرانتر از آپارتمان 10 سال ساخت همان محدوده باشد. در سجاد و ملکآباد نیز گاهی تنها چند کوچه فاصله، کیفیت لوکیشن، ارزش زمین و قیمت نهایی ملک را به شکل محسوسی تغییر میدهد.
در کوثر، هفتتیر و صیاد شیرازی هم صرف اینکه دو آپارتمان در یک محله قرار دارند، به معنی همارزش بودن آنها نیست. ساختمانی در فرعی آرام با پارکینگ مستقل، نقشه خوب و تعداد واحد کمتر ممکن است ارزش بیشتری از واحد بزرگتری در حاشیه بلوار اصلی داشته باشد.
این تفاوت در زمین و خانههای کلنگی حتی جدیتر است.
ممکن است دو زمین هر دو 250 متر باشند، اما یکی دهنه 12 متری، قواره منظم و امکان تأمین پارکینگ مناسب داشته باشد و دیگری با عرض کم، سازنده را در طراحی پلان و پارکینگ محدود کند. بنابراین قیمت هر متر زمین بدون بررسی عرض، گذر، تراکم و قابلیت ساخت، اطلاعات ناقصی به خریدار میدهد.
پس برای خرید آپارتمان در مشهد نباید فقط بپرسیم:
«این محله متری چند است؟»
سؤال دقیقتر این است:
«این ملک نسبت به فایلهای واقعاً مشابه در همین خیابان و با همین کیفیت، چقدر میارزد و دلیل اختلاف قیمت آن چیست؟»
در پلتفرم کنجکاو قیمت را نتیجه مجموعهای از ویژگیهای ملک میدانیم، نه نقطه شروع تصمیم. موقعیت، زمین، کیفیت ساختمان، نقشه، نور، پارکینگ، سازنده و حتی بازار فروش مجدد باید کنار هم دیده شوند تا مشخص شود یک فایل واقعاً ارزش خرید دارد یا فقط قیمت بالاتری روی آن گذاشته شده است.
بسیاری از خریداران میگویند:
«مثلاً 15 میلیارد بودجه دارم.»
این اطلاعات کافی نیست.
باید مشخص کنید چه مقدار از این بودجه واقعاً میتواند وارد قرارداد شود.
مثلاً اگر 15 میلیارد سرمایه دارید، شاید منطقی نباشد تمام آن را صرف قیمت ملک کنید.
ممکن است بعد از معامله به پول برای این موارد نیاز داشته باشید:
حداکثر توان مالی
و
قیمت امن خرید
این کار جلوی خریدی را میگیرد که بعد از معامله نقدینگی شما را کاملاً از بین ببرد.
یکی از خطاهای رایج این است که خریدار فقط میگوید:
«این واحد متری 120 است و آن یکی متری 135.»
اما قیمت کل مهمتر است.
مثلاً:
واحد اول:
200 متر × 120 میلیون
یعنی 24 میلیارد تومان.
واحد دوم:
120 متر × 135 میلیون
یعنی 16.2 میلیارد تومان.
با اینکه واحد دوم قیمت متری بالاتری دارد، بازار خریدار آن میتواند بسیار بزرگتر باشد.
در سرمایهگذاری، این موضوع روی نقدشوندگی اثر مستقیم دارد.
برای ارزشگذاری یک آپارتمان، بهتر است یک فایل «مبنای مقایسه» پیدا کنید.
فایل مبنا باید تا حد امکان شبیه ملک هدف باشد:
مثلاً اگر ملک هدف:
5 سال جدیدتر است
یک پارکینگ بهتر دارد
طبقه بالاتر و نور بهتر دارد
میتواند Premium منطقی داشته باشد.
اما اگر تنها تفاوت آن کابینت و دکور باشد، اختلاف قیمت زیاد معمولاً قابل دفاع نیست.
فرض کنید میانگین منطقه متری 140 میلیون تومان است.
این عدد ممکن است ترکیبی از:
در این حالت «میانگین» اطلاعات زیادی به شما نمیدهد.
برای تصمیم واقعی باید قیمت را در سه سطح ببینید:
سطح سوم مهمترین است.
ممکن است دو ملک هر دو در یک محله باشند، اما یکی:
ملک دیگر:
نام محله یکی است، اما کیفیت سکونت نه.
برای همین هنگام خرید، آدرس را فقط در حد نام محله بررسی نکنید.
کوچه، جهت حرکت، ترافیک و حتی ساختمان روبهرو را ببینید.
اگر امکان دارد، قبل از بازدید پلان را ببینید.
متراژ بالا بدون پلان خوب ارزش زیادی ندارد.
یک پلان ضعیف معمولاً این نشانهها را دارد:
هنگام بازدید به فضاهایی نگاه کنید که عملاً هیچ استفادهای ندارند.
مثلاً:
هر متر پرت یعنی شما بابت متری پول دادهاید که امکان استفاده کمی دارد.
هیچ درصد ثابتی وجود ندارد.
باید ببینید نوساز بودن چه مزیتی ایجاد کرده است.
اگر ساختمان صفر:
اما اگر ساختمان قدیمیتر از نظر موقعیت و نقشه بهتر باشد، صرف صفر بودن نباید انتخاب را تعیین کند.
وقتی سه شرط برقرار باشد:
مواردی که باید بررسی شوند:
یک واحد قدیمی ممکن است کاملاً بازسازی شده باشد.
اما ساختمان همچنان ممکن است:
بنابراین هنگام خرید واحد بازسازیشده، دو قیمت جداگانه در ذهن داشته باشید:
ارزش خود ساختمان
و ارزش بازسازی داخلی
وجود کلمه «پارکینگ» در آگهی کافی نیست.
پارکینگ میتواند:
برای خودروی بزرگ، حتی جای پارک مستقل هم ممکن است مناسب نباشد.
خودروی خودتان یا ابعاد مشابه را تصور کنید.
ببینید:
عدد ثابتی ندارد.
اما اثر آن در محلههای مختلف متفاوت است.
در منطقهای که پارک خیابانی سخت است، نبود پارکینگ ایراد جدیتری است.
در ساختمان قدیمی و محلهای با امکان پارک راحتتر، ممکن است اثر کمتر باشد.
مهمتر از همه این است:
فروش آینده را در نظر بگیرید.
فقط عبارت «نور عالی» را قبول نکنید.
در ساعات روز بازدید کنید.
جهت پنجرهها را ببینید.
ساختمان مقابل را بررسی کنید.
ممکن است جهت خوب باشد اما ساختمان روبهرو نور را کاملاً گرفته باشد.
پس جهت جغرافیایی فقط بخشی از داستان است.
در ساختمان خوب، طبقه بالاتر معمولاً میتواند مزیت داشته باشد:
ساختمان کمواحد:
اما هزینه تعمیرات بین تعداد افراد کمتری تقسیم میشود.
ساختمان پرواحد:
بنابراین کمواحد بودن همیشه مزیت مطلق نیست.
در ساختمانهای دارای:
این هزینه در تصمیم خرید و اجاره اهمیت دارد.
بهخصوص اگر ملک برای سرمایهگذاری خریده میشود.
ببینید:
این سؤالها مفیدند:
وقتی دلیل ارزانی «موقت» باشد.
مثلاً:
بازار سرمایهگذاری معمولاً به واحدهایی علاقه بیشتری دارد که قیمت کل آنها برای طیف بزرگتری از خریداران قابل دسترس باشد.
یعنی لزوماً بزرگترین واحد بهترین نیست.
برای سرمایهگذاری این سه مورد را با هم ببینید:
سه سؤال بپرسید:
برای اجاره، مستأجر معمولاً این موارد را بیشتر میبیند:
وقتی Premium آن بیشتر از ارزش واقعی مزایایش باشد.
مثلاً بابت:
فقط نام را نپذیرید.
ساختمانهای قبلی سازنده را ببینید.
پروژه 5 یا 10 ساله اطلاعات بیشتری از پروژه صفر میدهد.
بررسی کنید:
دو بخش جدا:
ارزش زمین بر اساس:
ارزش بنا بر اساس:
یک زمین 250 متری با عرض مناسب ممکن است:
زمین 300 متری باریک ممکن است پروژه ضعیفتری بدهد.
برای سازنده، خروجی مهم است.
حداقل این موارد را بدانید:
فقط دیدن سند کافی نیست.
بررسی کنید:
باید مشخص شود:
وجود چند مالک، معامله را پیچیدهتر میکند.
وقتی:
پیشفروش فقط به دلیل قیمت پایینتر جذاب نیست.
ریسک تأخیر را هم باید قیمتگذاری کنید.
برای هر فایل این جدول ذهنی را بسازید:
بعد مشخص کنید کدام ملک بیشترین مزیت را با کمترین ایراد دائمی دارد.
این روش بسیار بهتر از مقایسه فقط قیمت متری است.
ایراد قابل اصلاح:
در پلتفرم کنجکاو تلاش میکنیم ملک را در پنج لایه ببینیم:
1-موقعیت
کجاست و چه دسترسی دارد؟
2-ساختمان
سن، سازنده و کیفیت چیست؟
3-واحد
نقشه، نور و پارکینگ چگونهاند؟
4-بازار
مشابه آن با چه قیمتی عرضه میشود؟
5-فروش آینده
خریدار بعدی چرا باید آن را انتخاب کند؟
این پنج لایه کمک میکنند ملک را مثل یک دارایی ببینید، نه فقط یک آگهی.
اگر یک فایل:
اگر واحد:
این ساده به نظر میرسد، ولی بخش زیادی از زمان خریداران دقیقاً روی فایلهای نامناسب تلف میشود.
برای خرید خانه در مشهد اول قیمت را بررسی کنیم یا محله را؟
اول محله و هدف خرید، بعد قیمت فایل.
برای خرید آپارتمان در مشهد میانگین قیمت محله کافی است؟
خیر. فایل مشابه در همان ریزموقعیت اهمیت بیشتری دارد.
آپارتمان نوساز بهتر است؟
فقط اگر Premium آن با کیفیت واقعی توجیه شود.
ساختمان 10 سال ساخت ارزش خرید دارد؟
اگر سالم، خوشموقعیت و قیمت آن مناسب باشد، بله.
واحد بازسازی شده را چگونه قیمت گذاری کنیم؟
ارزش بازسازی داخل واحد را از سلامت کل ساختمان جدا کنید.
پارکینگ مزاحم چقدر مهم است؟
بسته به منطقه، میتواند ایراد جدی برای سکونت و فروش مجدد باشد.
خانه ارزان همیشه فرصت است؟
خیر. ابتدا دلیل ارزانی را پیدا کنید.
برای سرمایه گذاری چه واحدی بهتر است؟
فایلی با قیمت کل منطقی، متراژ بازارپسند و نقدشوندگی مناسب.
ملک کلنگی چگونه قیمت گذاری می شود؟
بر اساس زمین، عرض، گذر، تراکم و اقتصاد ساخت.
قبل از بیعانه چه چیزی مهم است؟
بررسی مالکیت، سند و شرایط حقوقی ملک.
نمایش بیشتر
