شهر
انتخاب شهر
خرید و فروش
رهن و اجاره
مشارکت در ساخت
قابل تهاتر
بازه قیمت
از
تومان
تا
تومان
متراژ زمین
از
متر مربع
تا
متر مربع
سال ساخت
از
تا
تعداد اتاق
انتخاب
آسانسور
پارکینگ
انباری
جهت
انتخاب
در حال بارگذاری ...
جستجوهای مرتبط
بازار خرید و فروش زمین و خانه ویلایی در سجاد مشهد با بازار آپارتمان تفاوت اساسی دارد. ارزش واقعی ملک ممکن است در چیزهایی باشد که در عکس آگهی دیده نمیشوند: عرض زمین، بر ملک، شکل پلاک، عرض معبر، امکان ساخت، موقعیت دقیق کوچه، وضعیت سند و حتی اینکه پروژه آینده تا چه اندازه قابلیت فروش دارد.
سجاد یکی از محلههای گرانقیمت و جاافتاده مشهد است و هنوز در کنار ساختمانهای جدید و آپارتمانهای لوکس، خانههای ویلایی و پلاکهای کلنگی با متراژهای مختلف در آن دیده میشود. در فایلهای فعلی بازار، نمونههایی از زمینها و خانههای کلنگی حدود 250 تا بیش از 500 متر وجود دارد و ویژگیهایی مانند «بر 20 متر»، «تراکم بالا»، «دونبش»، «پروانه تسویهشده» و «مناسب ساخت» بهعنوان مزیت فایلها برجسته میشوند.
بر اساس دادههای آگهی محور کنجکاو، قیمت زمین و خانه ویلایی در بلوار سجاد مشهد به دلیل موقعیت لوکس، تراکم ساخت و عرض معبر بسیار متغیر است، اما به طور کلی در حال حاضر قیمت هر متر مربع زمین یا ملک کلنگی در این منطقه بین 150 تا 450 میلیون تومان معامله میشود
این اختلاف فقط ناشی از فروشنده نیست.
قیمت میتواند به این عوامل وابسته باشد:
در بازار زمین، پلاکهای نزدیک محورهای شناختهشده، بخشهای خوشنامتر و کوچههایی که برای ساخت پروژههای لوکس جذابتر هستند معمولا با قیمت پیشنهادی بالاتری وارد بازار میشوند.
خیابانها و محورهایی مثل:
در فایلهای فعلی نیز زمین و خانههای ویلایی در حاشیه فردوسی، سجاد، گلشن، بزرگمهر و محدودههای نزدیک ملکآباد دیده میشوند.
ممکن است یک پلاک در خیابان مشهور سجاد:
پس «خیابان گرانتر» همیشه به معنی «زمین بهتر» نیست.
اگر خریدار خانه را برای تخریب و ساخت میخواهد، بخش اصلی قیمت باید از زمین ناشی شود. در این حالت، بنای موجود ممکن است ارزش محدودی داشته باشد و حتی هزینه تخریب نیز به خریدار تحمیل کند.
اما اگر خانه:
مثلا دو خانه هر دو روی زمین 500 متری هستند. یکی بنای فرسوده دارد و دیگری ویلایی سالم و قابل استفاده است.
برای سازندهای که هفته آینده تخریب میکند، اختلاف ارزش بنا شاید مهم نباشد.
برای خانوادهای که قصد پنج سال سکونت و سپس ساخت دارد، همین بنا میتواند میلیاردها تومان ارزش استفاده ایجاد کند.
در کنجکاو پیشنهاد میکنیم قیمت را ذهنی به دو بخش تقسیم کنید:
ارزش زمین + ارزش واقعی بنای قابل استفاده
بله، اما تاثیر آن فقط به زیبایی یا راحتی رفتوآمد محدود نمیشود.
عرض معبر میتواند بر:
فرض کنید دو زمین 500 متری کاملا مشابه داریم.
یکی در کوچه 10 متری قرار دارد.
دیگری در معبر 20 متری.
برای یک پروژه لوکس، تجربه خریدار آینده این دو ساختمان یکسان نخواهد بود.
در فایلهای کنجکاو نیز عباراتی مثل «معبر 20 متری» به شکل مشخص در عنوان ویلاییهای باارزش ذکر میشود، که نشان میدهد خود بازار نیز این ویژگی را ارزشساز میداند.
اما کنجکاو توصیه میکند هیچگاه فقط بر اساس عرض معبر بیشتر، Premium بالایی پرداخت نکنید. تمام ویژگیهای پلاک را کنار هم ببینید.
میتواند مناسب باشد، اما پاسخ به قیمت ورود بستگی دارد.
سجاد به دلیل موقعیت شهری، تقاضای سکونتی، نوسازی و کمبود نسبی زمین در بخشهای جاافتاده شهر، همچنان بازاری مورد توجه سازندگان و سرمایهگذاران دارد.
وجود فایلهایی با قیمتهای بالا، پروانه ساخت و شرایط تهاتر در بازار فعلی نیز نشان میدهد زمین در این محدوده هنوز یک کالای سرمایهای فعال است.
اما هیچ محلهای سرمایهگذاری تضمینی نیست.
یک زمین عالی اگر بسیار بالاتر از ارزش واقعی خریداری شود، ممکن است سرمایهگذاری ضعیفی باشد.
برای سرمایهگذاری، در کنجکاو این پنج سؤال را معیار قرار دهید:
بهترین خیابان برای همه یکسان نیست.
اگر هدف ساخت پروژه لوکس باشد، معیار با خرید خانه ویلایی برای سکونت فرق میکند.
برای ساخت، خریدار ممکن است روی:
برای سکونت ویلایی، معیار میتواند:
محدودههای بزرگمهر، حامد، بهارستان، یاسمن و بخشهای نزدیک ملکآباد از قسمتهایی هستند که معمولا در جستجوی زمین سجاد بررسی میشوند.
در کنجکاو بهترین خیابان را به شکل «بهترین برای هدف شما» تعریف میکنیم، نه به شکل یک رتبهبندی تبلیغاتی.
پاسخ را نباید صرفا از روی محله داد.
یک زمین برای ساخت زمانی جذاب است که چند ویژگی همزمان داشته باشد:
این نشان میدهد در عمل، سازندگان فقط دنبال متراژ نیستند.
یک زمین 450 متری خوشقواره میتواند از 500 متر زمین باریک جذابتر باشد.
برای سکونت ویلایی معمولا فرعیهایی که فاصله مناسبی از محورهای اصلی دارند، آرامش بیشتری ایجاد میکنند.
خانه حاشیه بلوار سجاد یا فردوسی ممکن است دسترسی بسیار خوبی داشته باشد، اما در عوض:
کوچههای داخلیتر در بخشهایی مثل حامد، بهارستان، یاسمن یا بنفشه بسته به موقعیت دقیق میتوانند سکونت آرامتری ایجاد کنند.
در کنجکاو توصیه میکنیم خانه ویلایی را حداقل در دو زمان ببینید:
ساعت آرام روز + ساعت اوج ترافیک
ویلایی را فقط ظهر روز جمعه ارزیابی نکنید.
بهترین روش، استفاده از Comparable است.
نه میانگین محله.
نه صحبت فروشنده.
نه قیمت یک زمین تصادفی.
برای مقایسه درست، 3 تا 5 زمین پیدا کنید که از نظر زیر شبیه باشند:
در کنجکاو ارزش واقعی زمانی ایجاد میشود که فایلها بر اساس همین ویژگیها کنار هم قرار بگیرند، نه فقط قیمت متری.
اگر قصد ساخت دارید، فقط بازدید ملک کافی نیست.
بررسی کنید:
در کنجکاو زمین مناسب ساخت را زمینی میدانیم که فقط «تراکم» نداشته باشد، بلکه اقتصاد پروژه نیز منطقی باشد
تراکم ساختمانی میزان ساخت مجاز روی زمین است و باید براساس ضوابط شهرسازی قابل اعمال برای همان پلاک بررسی شود.
آگهی ها در کنجکاو ممکن است بنویسد:
«تراکم بالا»
«6 سقف»
«8 سقف»
اما این عبارات جای بررسی رسمی را نمیگیرند.
حتی در فایلهای فعلی سجاد، چنین عبارتهایی بارها دیده میشوند.
قبل از معامله، باید مشخص شود:
هیچ جواب مطلقی وجود ندارد.
زمین شمالی و جنوبی از نظر:
اما چیزی که اهمیت دارد ترکیب:
جهت + بر + عمق + پروژه موردنظر
است.
در بازار فعلی سجاد نیز فایلهایی با عنوان «شمالی» و «جنوبی» به شکل مشخص تبلیغ میشوند.
پس جهت ملک مهم است، اما بهتنهایی تصمیمساز نیست.
فقط از بررسی رسمی شرایط همان پلاک. ساختمان همسایه یک نشانه است، نه مدرک.
ممکن است همسایه چند سال قبل پروانه گرفته باشد.
ممکن است زمین او:
اگر قرار است زمین را با فرض ساخت 8 طبقه بخرید، باید قبل از معامله این فرض را راستیآزمایی کنید.
در کنجکاو عدد تعداد طبقات را باید یک «داده قابل استعلام» بدانیم، نه وعده فروشنده.
هر سه مدل میتوانند منطقی باشند.
فروش کامل مناسب مالکی است که:
مشارکت در ساخت مناسب مالکی است که:
تهاتر میتواند زمانی جذاب باشد که مالک به جای بخشی از پول:
در فایلهای فعلی سجاد نیز تهاتر زمین با آپارتمان دیده میشود.
در کنجکاو توصیه میکنیم هر طرف تهاتر جداگانه ارزشگذاری شود. «قیمت توافقی» نباید جای ارزش واقعی بازار را بگیرد.
زمین مشارکتی خوب، زمینی است که برای سازنده اقتصاد پروژه ایجاد کند.
ویژگیها معمولا شامل:
زمین بسیار گران ممکن است سازنده را مجبور کند سهم بیشتری مطالبه کند.
زمین ضعیف نیز ممکن است اصلا جذابیت اقتصادی نداشته باشد.
به همین دلیل کنجکاو توصیه میکند قبل از مذاکره درصد مشارکت، ابتدا ارزش زمین و اقتصاد پروژه محاسبه شود.
فقط درصد پیشنهادی را مقایسه نکنید.
یک سازنده ممکن است سهم بیشتری به مالک بدهد اما:
قبل از انتخاب سازنده:
در اکوسیستم کنجکاو، سازنده باید صرفا با یک شماره تماس معرفی نشود؛ سوابق پروژه و تخصص او نیز بخشی از تصمیم باشد.
پیش از ایجاد تعهد مالی، وضعیت این موارد باید روشن شود:
«تجاریخور» اصطلاح بازاری برای ملکی است که به دلیل موقعیت، بر خیابان، نوع کاربری یا شرایط محلی ممکن است قابلیت استفاده تجاری داشته باشد یا بازار برای آن ارزش تجاری در نظر بگیرد.
اما این اصطلاح نباید با «کاربری تجاری قطعی» اشتباه گرفته شود.
ملکی که روی خیابان پرتردد قرار دارد ممکن است از نظر بازار جذابیت تجاری داشته باشد، اما وضعیت رسمی کاربری باید جداگانه بررسی شود.
در صورت وجود امکان قانونی استفاده تجاری، درآمدزایی بالقوه ملک میتواند ارزش آن را افزایش دهد.
در کنجکاو توصیه میکنیم عبارت «تجاریخور» همیشه همراه با وضعیت رسمی ملک توضیح داده شود.
مزایا
معایب
برای سازنده پروژه اداری یا ملکی با پتانسیل تجاری ممکن است جذاب باشد.
برای خانوادهای که ویلای آرام میخواهد، فرعی مناسب ممکن است انتخاب بسیار بهتری باشد.
نمایش بیشتر
